2000：我的暴富时代 第229章 分析报告 经验教训

一路顺风，田广利载着周老安全到家！一到家的周老爷子，迫不及待的交代几句便匆匆的上楼去了书房。

关上房门，来到书桌前，麻利的打开了一个文件袋，这文件袋正是刚才在俞章平家里临走的时候俞章平塞给周老的。

“看看这小子给了我什么？还神神秘秘的说要我回到家才看！”周老嘀咕道。

周老翻开第一页赫然写着：“2000年我国房地产市场发展报告及历史演进分析，嗯？这题目有些大啊！我坐下好好看看写的到底是什么内容！希望能给我带来惊喜！”

随即周老坐下带上老花镜一页一页细细翻看着俞章平的这份报告！

“一、2000年房地产市场历史背景：

1.制度变革里程碑

住房分配制度改革：1998年取消福利分房，2000年全面实施货币化购房政策。

土地管理法修订：1999年确立土地有偿使用制度，奠定土地财政基础。

房贷政策破冰：建行1999年试点个人住房贷款，2000年贷款余额突破3000亿元。

2. 2000年市场关键数据：

指标＿＿＿＿＿＿＿数值＿＿＿＿＿＿同比增速

房地产开发投资＿＿4984亿元＿＿＿＿ 21.5%

商品房销售面积＿＿1.7亿平方米＿＿＿ 30.4%

住宅均价＿＿＿＿＿1948元/平方米＿＿ 5.1%

城镇化率＿＿＿＿＿ 36.2%＿＿＿＿＿ 1.4%

3.区域分化初现

长三角崛起：申城陆家嘴金融区建设提速，杭市率先试点经济适用房。

南北差异：京城亚运村板块均价突破6000元，沈杨房价仅1800元/㎡。

房企格局：万柯、中海等首批市场化房企形成规模，TOP10房企市占率不足5%。

二、2000-2020年发展阶段解析（以下数据均是预计。）

1.黄金时代（2000-2008）：

政策驱动：土地招拍挂制度（2002）、首付比例下调至20%（2003）。

市场特征：

年均开发投资增速超25%，2008年达3.1万亿元。

纹州炒房团催生跨区域投资潮。

HONGKONG房企（新弘基、横基）带来综合体开发模式。

标志事件：2005年“国八条“首提稳定房价，2007年地王频现。

2.调控周期（2009-2015）（预计）。

四万亿刺激效应：2009年商品房销售面积激增53%。

限购令时代：2010年京沪广深等46城启动限购。

结构转型：

商业地产投资占比升至25%（2013年）。

万棵年销售额突破2000亿（2014）。

风险累积：三四线城市库存周期超30个月（2015）。

3.去库存与分化（2016-2020）。

棚改货币化：2016-2020年PSL投放超3.6万亿元。

市场分层：

深诚房价收入比达43.5（2020）。

赫钢3万元购房现象引发资源型城市讨论。

房企高杠杆：TOP30房企平均负债率82%（2020）。

三、2020年后新常态特征：

1.政策转向：

三道红线（2020）：房企融资监管指标（剔除预收款负债率＜70%等）。

集中供地（2021）：22城试点土地出让新模式。

保障性住房：十45规划筹建650万套保障性租赁住房。

2.市场结构性变化维度传统模式新常态特征开发模式高周转、高杠杆精益管理、代建代管产品形态刚需住宅为主智慧社区、绿色建筑融资渠道银行信贷 信托REITs 资产证券化区域格局普涨时代长三角/大湾区持续领跑。

3.房企生存图谱（2023）：

头部央企：baoli发展、huarun置地（市占率超15%）。

混合制企业：wanke、lvcheng（代建业务占比超30%）。

出现房企：hengda、rongchuang（债务重组中）。

新兴势力：bingjiang集团（区域深耕）、longhu（经营性收入占比20%）。

四、关键问题与未来展望：

1.现存挑战：

土地财政依赖：2022年土地出让金占地方财政收入比例仍达37%。

人口结构逆转：2022年城镇化率65.2%，增速降至0.5%。

资产估值重构：商业办公空置率超20%（2023Q2）。

2.转型路径：

开发模式：从“产销模式“向“资管模式“转型。

产品逻辑：适老化改造（2025年3亿老年人需求）。

科技赋能：BIM技术普及率突破60%（2025年目标）。

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市场规模：新房年交易量稳定在10亿平方米平台期。

价格机制：二手房参考价制度覆盖主要城市。

企业形态：出现首个万亿级物业运营服务商。

五、国际经验镜鉴：

德国模式：住房合作社供给占比达30%，租购同权制度。

新加坡组屋：82%人口居住政府组屋，私宅占比仅18%。

脚盆鸡教训：1991年泡沫破裂后地价指数连跌9年，预计还要继续连跌20年。

结语：我国房地产市场正经历从“规模扩张“到“质量发展“的历史转折，未来将呈现“市场分化、租购并举、科技驱动“的新格局。如何在稳增长与防风险间取得平衡，将成为政策制定者与市场参与者的核心课题。

（注：完整报告需补充具体案例分析、详细数据图表及参考文献，建议增加以下扩展内容：

典型城市房价走势对比（2000-2023）。

重点房企战略转型案例研究。

保障性住房建设进度评估。

房地产税试点影响模拟分析。）

看完报告的周老爷子摘下眼镜，闭目养神起来！表面看着平静，其实内心早已翻腾不已：“这俞章平的报告里面预计要是准确的话，那我们不得不要采取措施啊！否则不敢想象啊！”

沉思一会之后，周老爷子又拿起老花镜戴了起来，继续从文件夹里面拿出另外一份文件。

“?脚盆鸡房地产泡沫分析报告?！刚想着有什么不良后果，这小子早就知道我会想知道了，居然准备好了脚盆鸡的房地产泡沫报告来了！我来看看！”周老笑道。

周老还是细细翻看着，用心程度一点都不比给领导作报告差：“一、背景与时间线?。

1.泡沫形成期（1985-1990）?。

经济背景?：广场协议后日元升值，出口受挫，脚盆鸡央行实施宽松货币政策（1986-1987年基准利率从5%降至2.5%）。?

投机狂热?：土地被视作“不会贬值”的资产，东京住宅用地价格?10年涨逾3倍?（1985年峰值：每平方米约1.2亿日元）。?

信贷扩张?：银行向房地产相关行业大量放贷，1989年房地产贷款占比达?25%?。

2.泡沫破裂期（1990-1991）?。

政策转向?：脚盆鸡央行连续5次加息（1990年基准利率升至6%），土地税改（1991年《地价税法》出台）。?

市场崩盘?：1991年起地价暴跌，?东京房价3年腰斩?，银行坏账规模超?70万亿日元?。

3.长期萧条期（1992-至今）?。

资产负债表衰退?：企业/家庭持续去杠杆，经济陷入“失落的三十年”（1990-2000年GDP年均增速仅0.8%）。?

2000年现状?：东京核心区地价恢复至泡沫期约60%，但人口老龄化与低生育率持续压制需求。?

二、泡沫成因分析?：

核心驱动因素?：

货币政策失控?：长期低利率与流动性泛滥催生投机。?

税收政策扭曲?：持有土地成本低（固定资产税仅1.4%），刺激囤地投机。?

金融监管缺位?：银行以土地为抵押循环放贷，忽视现金流评估。

催化剂?：

社会心理：“土地神话”深入人心，企业跨界炒地（如三菱集团购入纽约洛克菲勒中心）。

国际环境：美日贸易摩擦下，政策过度依赖内需刺激。?

三、影响与教训??：

领域??＿＿＿＿短期影响（1990-2000）??＿＿＿＿＿＿＿长期影响（2000-2025）??

经济?＿＿＿＿GDP增速跌至负值（1993年-0.5%）＿＿长期通缩，政府债务率超260%（2025年）?

金融系统?＿＿银行业危机，21家主要银行破产＿＿＿＿信贷收缩，企业融资转向保守模式?

社会?＿＿＿＿中产财富蒸发，失业率攀升至5.4%＿＿＿少子老龄化加速，住房空置率超13%

关键教训?：

警惕非理性繁荣?：资产价格与基本面严重背离需政策快速干预。?

强化宏观审慎监管?：限制抵押贷款比例（如2025年脚盆鸡房贷首付要求30%以上）。?

避免政策急转弯?：加息与税改需渐进实施，防止市场流动性瞬间冻结。?

四、对当前全球市场的启示??：

我国/加拿大等过热市场?：参考脚盆鸡经验，需平衡稳房价与防风险（如我们以后推房产税试点）。?

货币政策联动性?：全球央行加息周期中，资产价格脆弱性上升（2000年美联储利率仍高于3%）。”

周老笑着：“不错，不错！之前这方面研究的少了！想不到这里面这么深啊！俞章平这孩子真不错！我再加点社会学方面的内容，整理一下找个时机把这些传给智囊团那些家伙去！哈哈，对，就是这样！”

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“广利啊，你们今天去小俞那里到底说了什么啊？你爸，怎么一回来就上去了，喊了好几遍吃晚饭都被他哄下来了！”杨丽娟问道。

“今天去小俞那里，就说了些很正常的话啊！真的没什么！”田广利将今天和俞章平的谈话前前后后都给杨丽娟说了个遍。

“那怎么到现在还不下来？”杨丽娟问道。

“估计是走的时候俞章平递给爸一个文件袋导致的吧！”田广利说道。

“文件袋？刚你爸上楼的时候手里是拿着一个文件袋，里面装的是什么内容你知道嘛？”杨丽娟问道。

“这我哪里知道啊！爸像宝贝一样捂在怀里！我刚想问就被他打断了！一点机会都不给我！”田广利说道。

“好吧，我再上去看看！”杨丽娟说道便上楼去了！

“妈，你还是别去了，爸估计现在正在兴头上！”田广利建议道。

杨丽娟不顾田广利的建议上楼去了！

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“老板！我正准备给你打电话呢！”陈雪高兴的在电话那头说道。

“吆，听你这语气今天很开心啊！遇到什么好事了？”俞章平坐下喝了口茶笑道。

“今天生意好啊！我这才忙完呢！”陈雪说道。

“店里哪里忙？人手不够？怎么让你亲自上阵了呢？我之前不是说过.......”俞章平闻言说道。

“哎，哎，哎！老板，你别这么多问题啊！我是放假自愿来帮忙的！店里不是忙不过来，大家现在很是熟练呢！很是井然有序！”陈雪说道。

“哦！是吗！你可别忽悠啊！忙到现在吃饭了吗？”俞章平说道。

“正在吃呢，我准备吃好了就你去电话说张国柱的事情！老板你就先我一步打过来了！”陈雪说道。

“那他怎么说？同意了没？”俞章平问道。

“他啊，当然同意了！他还能不同意啊！工资涨了，又是他喜欢事！可开心了！他还想问我要您的号码，要亲自致谢呢！”陈雪说道。

“那就好！这小子，玩心重，刚好这个网吧也对他口！”俞章平说道。

“那是，老板，你那个网吧招聘的人怎么找啊？是让张国柱负责吗？”陈雪问道。

“招3个收银，一个搞卫生的阿姨，3名网管，加上张国柱这个副店长和我表哥在，产差不多了！”俞章平说道。

“老板，你这个网吧收银跟LN门店的收银一样吗？”陈雪问道。

“差不多的！顺带卖点水，卖点烟，卖点吃的什么的，就跟小卖部差不多！电脑加时间稍微培训一下就会了！不过年纪不能太大，二十出头就可以了！还有啊，招人的时候尽量招胆大心细的！不怕事的人！”俞章平说道。

“啊？要胆大心细的？还不怕事的？莫非有什么门道在里面？”陈雪问道。

“网吧以后社会上人比较多！现在是法治社会，也不用怕！”俞章平说道。

“那都招女的还是男的啊？”陈雪问道。

“哪女都可以，只要符合上面条件就行！还有一个就是他们上班时间是十二小时两班倒的！”俞章平说道。

“啊？上十二十个小时啊！俩班倒啊？会不会受不了啊？”陈雪问道。

“网吧又没有什么重活！很轻松的!没问题！”俞章平说道。

“那给他们发多少工资呢？他们有提成吗？”陈雪问道。

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